Le tissu résidentiel de Tunis forme aujourd’hui un microcosme où se mêlent précarité sociale, politiques publiques défaillantes et rentes immobilières alimentant des logiques spéculatives. Un microcosme constitué à la fois de données et d’histoires humaines, celles de personnes progressivement exclues des mécanismes de logement formel. De la médina et ses ruelles étroites jusqu’aux quartiers résidentiels dominant le golfe de Tunis, en passant par les périphéries de Mohammedia et Fouchana, le droit au logement demeure continuellement menacé.
Ces dynamiques peuvent bouleverser des années de vie en quelques jours. « Nous avons vécu quinze ans dans un appartement au centre de Tunis. Le propriétaire n’a jamais voulu enregistrer le contrat. Puis un jour, il a augmenté le loyer bien au-delà du minimum légal autorisé et nous nous sommes retrouvées sans solution. » Depuis la fenêtre de leur nouvelle maison à Radès, Hamida* et ses deux filles observent les toits de la ville, une solution trouvée en urgence après que leur ancien logement était devenu inhabitable. De 450 dinars pour un salon et deux chambres sévèrement touchés par l’humidité et la moisissure, elles sont passées à des espaces plus vivables, à l’exception du prix du loyer, désormais fixé à 650 dinars. « Dans cette tranche de prix, dans le centre, on ne trouve plus que des studios ou des chambres individuelles. Penser à autre chose est devenu impossible », explique Hamida, fonctionnaire à la retraite.
Dans leur ancien appartement, situé à quelques pas de l’ambassade de France, se trouve désormais le bureau d’une agence étrangère. Une conséquence parmi d’autres de l’évolution actuelle du marché immobilier tunisien, l’augmentation des prix stimulée par l’inflation, l’arrivée d’acteurs étrangers dans les zones stratégiques, la recherche de rentes plus élevées et une gestion du marché marquée par l’informalité des contrats. Au début de l’année, le propriétaire a refusé les paiements mensuels pour accuser la famille d’insolvabilité, puis a affirmé que les problèmes d’infiltration ne pouvaient être réglés qu’en quittant les lieux. « Durant les derniers mois, nous ne pouvions même plus utiliser la chambre à coucher », raconte Hamida, attachée à ce quartier qui restera toujours sa maison.
Parmi les acteurs influençant la transformation du marché locatif, les locations de courte durée, en premier lieu Airbnb, occupent désormais une place centrale. Si les effets de ces plateformes sur la crise du logement sont déjà documentés dans plusieurs villes méditerranéennes, comme Athènes, Rome ou Barcelone, Tunis suit une tendance plus nuancée, bien que l’expansion du phénomène devienne perceptible. D’après InsideAirbnb, 3 543 annonces sont répertoriées dans le Grand Tunis, principalement dans la banlieue nord, La Marsa, Carthage, Sidi Bou Saïd, et dans la médina. Cette croissance accompagne la reprise touristique. Au 20 octobre 2025, plus de 9 millions de visiteurs avaient été enregistrés, soit une hausse de 9,2 % par rapport à l’année précédente. Le tourisme redevient une ressource économique majeure, mais pour certaines familles, cette ressource rime surtout avec précarité.
Par un hasard ironique, Yosra et sa famille ont trouvé un nouveau logement juste en face de celui qu’ils ont dû quitter. La maison, typique de la médina, est organisée autour d’un patio central distribuant les différentes pièces. « Nous rencontrons les mêmes problèmes. Quand les propriétaires louent à des Tunisiens, ils n’entretiennent pas leurs logements. Les prix ont explosé, surtout après le Covid 19, et trouver une maison ici devient impossible. »
Pour Sana Ben Achour, professeure de droit public et spécialiste du droit au logement, la médina possède une vocation commerciale ancienne. « Elle n’a jamais été un quartier résidentiel au sens strict. Elle fonctionne comme un corps urbain, avec des artères principales, des artères secondaires et des impasses. » Si les concepts européens comme la gentrification ne s’appliquent pas complètement à Tunis, elle note un processus de transformation structurelle, parfois impulsé par les propriétaires eux-mêmes.
Les locations de courte durée, destinées à une clientèle étrangère au pouvoir d’achat élevé, accentuent cette transformation. Selon InsideAirbnb, 35 % des gestionnaires déclarent une résidence à l’étranger, principalement en France, en Belgique et en Allemagne, et les revenus générés peuvent être cinq fois plus élevés que ceux d’un contrat traditionnel. Dans la médina, un appartement de 80 m² se loue environ 1 000 dinars, tandis que dans la banlieue nord, les loyers dépassent 3 000 dinars. Malgré un taux d’occupation moyen de 50 %, les revenus restent supérieurs au marché classique. Des agences comme KeynGo, LogiKeys, TunRooms, The Landlord et Immo Rental se sont spécialisées dans ce secteur. À ce jour, aucun cadre juridique national ne régule ces plateformes et la tentative parlementaire d’avril 2025 n’a pas abouti.
Cette pression sur le marché affecte également les étudiants et étudiantes, notamment ceux de la seule faculté publique d’architecture du pays. Chaque été, beaucoup doivent quitter leurs chambres pour faire place aux touristes ou aux Tunisiens résidant à l’étranger. « En septembre, il devient presque impossible de retrouver un logement au même prix », raconte Ons Ben Jannet, qui vit aujourd’hui en colocation à Sidi Bou Saïd malgré des problèmes structurels dans son logement. Les prix atteignent parfois 1 200 dinars pour un studio, une somme inabordable pour un étudiant.
Sur le marché résidentiel, les prix de vente suivent la même tendance que les loyers. Un processus de privatisation de terrains domaniaux est en cours, notamment dans les zones attractives de la côte nord. « La zone de La Soukra à Gammarth est la plus recherchée. Les marges y sont très élevées », explique Amrou Zarrouk, agent immobilier. Depuis vingt ans, l’AFH et la SNIT ont mené des politiques de privatisation progressive qui, conjuguées à l’inflation, ont fait bondir les prix. Selon les données de Mubawab, l’année 2024 s’est close sur un marché polarisé, avec une forte demande mais un pouvoir d’achat en recul. Dans le Grand Tunis, les prix des appartements ont augmenté de 10 à 14 % à la vente et de 12 à 16 % à la location, malgré un plafond légal de 5 % pour les révisions annuelles.
La crise du logement reflète aussi une crise sociale, marquée par la baisse du pouvoir d’achat, les inégalités régionales et la fragilisation des programmes sociaux. « Après la Révolution de 2011, les politiques publiques de logement se sont effondrées », rappelle Zouhaier Khmais, professeur à Tunis. Dans les périphéries, l’habitat spontané reste la solution par défaut pour beaucoup. À Mohammedia, Aymen* déplace des briques sur son chantier. « Je viens de Kasserine. Nous sommes sept, et ici je n’ai rien trouvé. Nous n’avons ni eau ni électricité ni assainissement. Dans la zone, il y a au moins 2 500 habitations comme la nôtre. Nous nous sentons abandonnés. » Ce phénomène s’inscrit dans une urbanisation non planifiée, tolérée faute d’alternatives.
De Hamida au centre à Aymen dans les périphéries, une même fracture apparaît. Ni le marché ni l’État ne garantissent aujourd’hui le droit au logement. Tunis devient une mosaïque faite de rentes privées, d’investissements extérieurs et de politiques insuffisantes, où celles et ceux qui échappent aux circuits formels basculent dans une précarité quotidienne. La capitale change, non seulement dans sa forme mais aussi dans son pacte social et ce sont les vies ordinaires qui absorbent le coût de cette transformation.
